從糞便看健康

在《素問．靈蘭秘典》中提到「大腸者，傳道之管，變化出焉」，當中「變化出」的是什麼？是人類的固體排泄物，人類的糞便。液體排泄物是汗和小便，氣體排泄物是呼出二氧化碳和放屁。

記 得看過一部電影，叫「末代皇帝．溥儀」，其中一幕是一個宮女拿着小溥儀的便便給大醫看，大醫望了一回，便說溥儀的情形和治療方法。詳情不記得了。看的時候 我覺得很好笑，但讀醫後才知從大便情況真的是可反映出身體體的病情，不可不注意。現代版的《十問歌》：「一問寒熱二問汗，三問頭身四問便……」當中的第四 問便是問有關大小二便的情況。

糞便是什麼？大便的結構中，大約六、七成是水份，其他是細菌、消化不到的纖維、少量的油分和腸道脫落的細胞。為了能客觀和方便比較，西方醫學在1997年發表「布里斯托糞便圖表（Bristol Stool Chart）【圖】，把糞便的 型態分成七大類。第一類是分開的、硬、粒狀（如果仁），並且排出時很困難；第二類屬條狀，但凹凹凸凸，像很多粒狀黏在一起；第三類是條狀，表面或有小裂 紋；第四類是條狀，像蛇一般，表面平滑柔軟；第五類是軟綿綿而一堆堆，仍清楚分開的，容易排出；第六類是蓬鬆分散，邊界不清、糊狀的；第七形是水狀的。首 兩類是屬乾結便秘，第三、四類是正常大便，五到七則是不同程度的肚瀉。

便秘與泄瀉

健康正常的排便，包括時間和糞便的情況。能每日排便，當然是最好，若要經常三、五日或更疏才去清理腸道大便，中醫已定為便秘。因為要用作科研比較，西醫的診斷標準比較清晰，便秘是（一）每周少過三次排便，或（二）排便困難，例如四分之一時間以上是需用力「谷」，或（三）感到未能全部排出糞便。

便 秘的原因很多，便秘時的大便通常比較乾燥、硬、短身條狀，或乾結如羊糞（本人未見過，羊糞被形容為草莓樣），造成第一和第二型的大便，都是經過同一個過程 來，那便是因為食物在腸道，尤其是大腸，移動太慢，停留的時間太久，糟粕中的水分被大腸過量吸收，而造成乾和硬化了的大便。愈乾和硬則易從條狀分裂成塊 狀，塊狀增加了的表面面積，就更易被大腸再吸乾水分而裂開成粒狀，如第一和第二型的大便。

便秘的相反是泄瀉，即肛屙，指大便次數增多，糞便稀薄，甚至如水一般瀉出。泄和瀉有程度上的分別，古人說「泄者如水之泄也，勢猶舒緩；瀉者，勢似直下，瀉下較猛」，不過現代用語已沒有這古典含意了。

西醫肚瀉的定義是大便比較稀疏和流質，甚至水樣，每日大便重於200克，或大便次數每日三次或以上。中醫對泄瀉時糞便的形容，包括瀉下如水，如白色稀水、如漿汁、稀便，和夾雜不消化食物等。

宜標本共治

肚瀉的原因很多，造成稀稠或水樣的糞便，有幾個機制，例如分泌性泄瀉，是腸道被霍亂毒素干擾，因而不能吸水或主動滲出電解質；滲透性泄瀉是因食了太過多高濃度食物引起，食物從腸道中滲透性吸水；移動性泄瀉是腸道運作速度太快，未有足夠的時間來吸水；發炎性泄瀉是腸道因發炎而不能吸水。

記住，便秘或泄瀉都是一個徵狀，背後有其原因，治療時要考慮標本共治方可。

大便的顏色是深啡色，是因膽汁所造成。大便變黃或淺黃色可能是與肝膽問題，因而減少膽汁排泄。變黑色最要小心，可以因糞便中有血，或食物中鐵質太高引起。醫生大夫常叫人注意飲食，但我們的排出物更能反映我們的健康狀態，下次去時可多多留意。

可樂購滙源多政治考慮 缺法律邏輯

2009年3月17日，經歷了長達一百九十八天的調查評估程式，幾乎耗盡了所有程式時間和交易雙方的耐性和希望後，中國商務部就可口可樂公司全面收購在港上市的中國滙源果汁集團有限公司（港股交易代碼1886，下稱滙源）的反壟斷審查，正式公布了否決性裁決。

這 一項裁決是內地《反壟斷法》2008年8月1日正式出台後的第一項否決性裁決。在全球經濟危機、貿易保護主義抬頭、內地企業海外巨型併購頻頻及紛紛等待東 道國審批之際，無疑觸發了經濟、政治和法律層面的多重敏感神經，從而成為一面折射內地法治運作、經濟考量和網路輿論作用的多棱鏡。

裁決透明度待提高

作 為內地《反壟斷法》實施後，商務部反壟斷局公布的第一項正式裁決，商務部官方網站上公布的正式裁決文本只有區區八百多字。這一文字篇幅既無法清晰表述案情 事實本身，更不能深入分析否決性理由的法律邏輯。不用說與歐美國家大型併購案反壟斷審查裁決書動輒數百頁可比，即使對比於一般新聞報道的深度，這一裁決訊 息量也難稱適當。

當然，相信商務部給予當事雙方的正式裁決文本，將詳細具體的多。但是作為政府部門的一個公共性裁決，這一裁決不僅適用於當 事雙方，更是社會大眾和專業人員評述分析的基礎。商務部本身也很快意識到了自身在資訊披露上的不足，所以於3月24日以商務部發言人答記者問題的形式，在 其官方網站上公布了一份五千餘字的書面檔。

這一超過正式裁決六倍篇幅的新聞稿，回答了裁決公布後的一些公眾疑問，但是仍然遠遠無法滿足公眾對這一事件的知情權，尤其是採用這種沒有法律效力的答記者問形式，形式上增加了政府的資訊公開，卻更深層次的暴露了內地政府部門對於自身法治化運作的漠視。

在 反壟斷法律分析邏輯中，一個核心概念就是相關市場，即判定壟斷行為發生的商品領域和地域範圍。而根據商務部的初步審查意見，此次併購的相關市場確定為果汁 飲料市場。以這一市場範圍為依據，則可口可樂和滙源合併佔有內地20%的市場。考慮到果汁飲料的消費品特徵和眾多的市場品牌，這一市場佔有率不足以構成壟 斷。

網路輿論影響結果

不過，這是在這一基礎性概念和關鍵性資料之外，商務部又引入了一個傳導效應理論，即收購者可以利用自己在相鄰市場的壟斷優勢，改變相關市場的競爭狀態，從而形成壟斷——可口可樂在碳酸飲料這一相鄰市場的60%以上的壟斷性市佔率，被認為可以擴展到果汁飲料這一相關市場。

但是，這一支持商務部否定性裁決的決定性概念，卻沒有出現在內地去年公頒的《反壟斷法》規則之中，正式裁決本身也未提及這一理論。只是在當事方質疑之下，才在答記者時提及。商務部裁決對於法律邏輯嚴密性的忽略，由此可見一斑。

梳理這事件的多重社會因果關係，不能不提到內地網路媒體的巨大影響。2008年9月3日，併購消息正式公布當天，內地主要門戶網站之一的新浪網即推出了網上調查，結果在五十五萬張網上投票中，近八成人表示反對。網路上保護民族品牌的民族主義情緒，主導了當時的新聞輿論。

9 月5日，新浪網又邀請律師、諮詢顧問等在線上對話，公開反對這一併購。事實上，國際巨頭併購內地企業，遭遇網路輿論抵制已經不是第一次。此前，凱特彼勒 （Caterpillar）和凱雷集團（Carlyle）先後收購內地工程機械企業徐州工程集團的過程中，即遭到以內地民營工程企業三一集團創始人之一利 用個人博客發起的輿論攻擊。而最終這兩家美國企業的併購都沒有實現。

在外國企業併購內地企業過程中，內地網路輿論之所以能發揮如此直接的影 響，與內地當前的社會表達結構有關。在傳統紙質媒體被政府嚴密控制體系下，只有網路媒體可以充當對於類似熱點事件的表達渠道。而活躍於網路媒體的又多是教 育程度較高、民族意識較強的年輕人。所以，出現幾乎一邊倒的網路輿論情緒就不難理解了。

反壟斷法律是不斷演進變化的規則體系，政治從來都十分重要。無論是在一個國家內部，還是針對外國企業，反壟斷審查從來就不是單純的法律問題，更多的是國家經濟政策的考量。從這一角度講，商務部的否決性裁決更多的考慮的是其政治正確性，而非法律邏輯性。

但 是，恰恰是在政治性考量上，這一裁決遭到了更大的質疑。併購審查的過程適逢多事之秋。國際上，正是各國政府紛紛採用貿易保護措施，應對經濟危機維護本國企 業；中國內部正是中國鋁業等國有巨頭在海外提起大型併購，面臨東道國政府反壟斷審查。所以，這一併購事件的連鎖反應，還有待觀察。

何順文 澳門大學副校長兼教授

李元莎 美國威斯康辛大學商學院助理教授

人民幣比美元更吃香

金錢的諺語

有了錢，你可以買樓，但不可以買到一個家﹔
有了錢，你可以買鐘錶，但不可以買到時間﹔
有了錢，你可以買一張床，但不可以買到充足的睡眠﹔
有了錢，你可以買書，但不可以買到知識﹔
有了錢，你可以買到醫療服務，但不可以買到健康﹔
有了錢，你可以得到地位，但不可以買到尊重﹔
有了錢，你可以買到血液，但不可以買到生命﹔
有了錢，你可以買到性，但不可以買到愛。

平安置死後生 保險股前景仍看好

解讀業績是需要下不少工夫的工作。利潤下跌可能教分析員更加擔憂公司前景，亦有可能是「置諸死地而後生」的演繹，因而教人推論出最壞境況已成歷史。平安保險（2318）公布2008年度業績屬於後者，美林分析員陳加敏概括展望時就指出，「平保至壞情況已經過去，預期利潤及保費恢復強勁增長。」儘管為富通股權減值228億元（人民幣．下同），導致去年純利只有2.68億元，但平保股價昨天揚升7.7%，至52.4元，似乎市場與分析員看法一致。

跑贏國指升幅

由表面數字推論，平保已經為富通投資做足99.5%減值撥備，撇除這項陰霾後，今年盈利數據反彈亦是分析員「意料之內」。今年至今，中國人壽（2628）及平保二家壽險巨企分別錄得39.73%及18.47%升幅，跑贏國指同期11.91%的升幅。陳加敏指出，平保今年的投資情緒會在於投資市場及保費增長情況。

中資壽險股至輝煌的日子是A股至牛的時候，但截去年年底，二家壽險企業投資資產組合非常近似，大幅度提高債券比重至逾60%水平，把股票比重減低至約8%【圖一】。受到股票基金價格下跌拖累，二者同樣錄得未實現的投資虧損，淨投資收益率均告下跌，平保由4.5%下跌至4.1%，國壽則由5.68%下跌至4.96%。國壽淨投資收益率較高，而二者較大的一個分別是平保持有較高現金，美林報告指出，把現金計入投資收益後，淨投資收益率只有3.6%。

人 民銀行去年下半年多番減息，債券息率大為下降，但息差收窄之際，保險公司卻必須增持債券，故市場亦早有共識，二間公司投資收益難以樂觀。摩根大通分析員陳 志豐認為，平保很大機會繼續保持目前債券投資比重，近期內地監管機構正在把債券投資範圍，擴闊至無擔保企業債券，與及基建相關債券，會有較高息率。他所指 的債券投資範圍放寬，日前正式獲保監會通過，市場認為保險公司的債券投資可更趨多元化。

投資收益能否扭轉形勢，另一變數當然是A股，因為上證指數第一季上升30%，冠絕全球。陳志豐預期，國壽短期內仍會小心股票投資。不過，股市變動的平保的影響會較大，畢竟，平保非純粹的保險機構，其銀行及證券業務與A股市場高度密切，證券純利去年大跌63%。儘管未有分析員敢斷言，A股牛市重來，但假如A股逐步回穩，兩間壽險公司投資收益的「最壞日子」有可能逐步遠去。

至於保費數入方面，分析員則有不同看法。國壽去年保費及保單管理費收入增長21%，當中個人保費上升62%﹔至於平保整體保費及保單管理費則上升18.5%，個人保費收入增長60%，箇中原因是保險公司透過銀行銷售的保單（bancassurance）收入急增。

保費仍增長 幅度放緩

陳加敏指出，平保去年保費收入增長遜於同業。她指出，平保過往較着重高質素及利潤高的增長業務，雖然去年新造業務利潤率，仍然較國壽高出五至六個點子，但該行預料平保為着重「量」的增長。事實上，國壽去年的銀行保險增長急速，帶動年付保費明顯上升近倍。

野村證券分析員林創斌指出，平保是其中跑出的保險商，2月份按月增長70%【圖二】，關鍵應該是平保在銀行保險及經紀銷售渠道的增長空間較大。相反，國壽在2月錄得保費增長只有5%，林創斌相信，這是國壽採用的策略所致，因為國壽目前更為專注銷售長期的產品，保費可能較低，但利潤會較高。由國壽策略來看，以及同行的保費增長動力減弱，林創斌預期，今年整保險業的保費增長難以避免下跌趨勢。

撰文 姚志新

曾俊華：香港不是「避稅天堂」

【明報專訊】二十國集團（G20）峰會4月2日在倫敦 圓滿結束。各國領導人為抗擊全球金融危機達成了一系列的共識。G20領導人對打擊避稅行為及提升各國之間稅務資料交換安排的高度重視，令很多人關注到什麼國家或地方會被列為「避稅天堂」。

「避稅天堂」一般是指一個地方透過零或象徵性的稅率、複雜和不透明的稅例或銀行保密法，針對性地吸引外來資金到該地以逃避別國的稅項。在香港營商或對香港稅制稍有認識的人士都清楚知道香港絕對不是「避稅天堂」。

香港的低稅率是我們一向審慎理財，量入為出的結果，絕不是為了吸引避稅資金的象徵性稅率。

香港的稅例簡單而具高透明度，對本地和外來納稅人一視同仁，不但沒有為吸引外資而提供任何特殊的稅務優惠，更有嚴謹而有效的反避稅條文。此外，香港更沒有銀行保密法。因此，把香港與「避稅天堂」相提並論是絕對不合理和不公平的。

香港對外地投資者的吸引力，除了具競爭力的稅率外，亦因為我們擁有完善的營商環境、良好的司法制度、一流的人才及背靠祖國的優勢。

為了進一步提升香港的競爭力，特區政府 從1998－99年起，積極尋求與我們的主要貿易夥伴簽訂避免雙重徵稅協議。這些協議可消除兩地之間的稅務不明朗因素，降低某些預扣稅稅率，有助促進貿易、投資和人才交流。特區政府稅務局 亦有根據協議的條文，與其他締約政府的稅務部門交換稅務資料，以防止避稅行為。

由於《稅務條例》的限制，現時稅務局只能收集與本地稅務有關的資料，但國際上最新的資料交換安排已超越此限制。現時大部份國家採用的避免雙重徵稅協 議條文，已訂明締約地區不能再以所索取資料與本地稅務事宜無關而拒絕交換資料。我們目前的法律限制，成為香港擴大協議網絡的主要障礙，亦導致某些國家質疑 香港的稅務透明度。

事實上，香港一直明確支持國際社會提升稅務透明度的工作。早在2005年，香港已經在墨爾本 舉行的經濟合作與發展組織(OECD)稅務論壇上，公開地表明支持OECD稅務透明化的原則。

我們當時已公開承諾經諮詢後，會積極考慮修改法例，以配合OECD的最新資料交換標準。由於採用國際上最新的資料交換安排會涉及增加稅務局的權力，我們認為必須小心考慮社會人士的意見。為此，我們已分別在2005年及2008年就此問題進行了兩輪諮詢及向業界解釋我們的建議。

在2008年的諮詢後，我認為工商及專業界已有較明顯的共識，普遍認同放寬稅務資料交換安排是國際大勢所趨，有助擴大香港的避免雙重徵稅協議網絡， 對香港的長遠經濟發展有利。因此，我在二月的財政預算案中宣布政府會於今年年中之前提出具體修例建議，令香港的資料交換準則盡快與國際標準接軌。這個適時 的決定獲得OECD和我們貿易夥伴的正面評價。

由此可見，在「避稅天堂」問題仍未在G20峰會上急速升溫前，特區政府已一直採取措施，積極回應國際社會對稅務資料交換的關注。

雖然有關的修例建議是為了提升香港長遠的競爭力，但國際間的高度關注無疑增加了立法的迫切性。我們一方面會繼續向國際社會解釋香港的情況及打擊避稅行為的工作，而另一方面亦會全速推進修例工作，於今年內向立法會 提交有關的條例草案。我們期望在立法會及業界的支持下，盡快落實這個於長短期均對香港有利的措施。

耶穌慘受酷刑 教徒無心消費

明天是基督教的耶穌受難日（Good Friday），根據「古老傳說」，這一天，耶穌被釘死十字架、下葬，三天後復活走出墳墓，這便是復活節（Easter）的由來；看過米路．吉遜（Mel Gibson）二○○四年的電影《受難曲》（The Passion of the Christ）的人，對此情此景，應當記憶猶新。

由於 眾說紛紜（耶穌究竟死於公元二十六、三十三或三十六年仍無定論），受難日和復活節最初並無定期，直至公元三二五年君士坦丁大帝召開的尼西亞主教會議，才議 決「春分（vernal equinox）後第一個滿月的周日為復活節」，準此，復活節期成為所謂「可移動的節日」（moveable feast），日期在三月二十二日至四月二十五日之間。今年的受難日四月十日是月圓之日（農曆三月十五），跟着的周日十二日便是復活節。

說 來有點奇怪， Easter 原名 Eastre，是盎格魯撒克遜異教徒（非基督教、猶太教及回教）的春節，而白色小野兔（hare）是春節女神的化身；公元二世紀天主教勢力日漸膨脹，經過 無數次衝突，傳教士悟出把異教徒節日融入基督節日，收效最宏；運行這種策略，在春節紀念耶穌受難和慶祝其復活，改奉基督教的異教徒參與其間，便不會被異教 徒統治者迫害。隨着基督教傳播無遠弗屆，且有愈來愈多歐洲國家行政教合一之制，加上期間剛巧為學校的春休假日（spring break），人人方便，復活節遂成為全民節日。

不論在農業或商業社會，宗教假期莫不被商界充分利用，天后誕或耶穌誕皆如此；可是，復活節 是少數無法商業化的例外，當然大家都知道復活蛋和由此衍變出來的各式蛋型物品（最出名莫過於法貝熱蛋〔Faberge's Egg〕），而其「吉祥物」復活兔（Easter bunny）亦大大有名；但由於復活節的商業氣氛甚淡，復活蛋和復活兔的銷量均不及聖誕節繁多禮品之萬一。當然，值此長假的數天，商人積極推銷的是春夏的 家庭用品；但復活節禮物（包括問候咭及裝飾等）則甚罕見。復活節畢竟是紀念耶穌受酷刑之日，教徒無論如何提不起歡欣過節心情。

復活兔是春節 女神的化身，復活蛋又從何而來？蛋象徵再生，「所有生命皆由蛋來」，在遠古便被視為吉祥物，埃及人把之作為陪葬品，希臘人則置之於墓碑上。在農業社會，蛋 尤其是家禽的蛋，均為唾手可得之物，教會以蛋慶祝復活節時，便大受教徒歡迎；便如今日一樣，古代亦有炫耀性消費擺闊這回事，為示與眾不同，富裕階級遂在復 活蛋上大做工夫，上色畫圖案鑲金包銀箔，不一而足；朱古力及他類糖果復活蛋則是十九世紀中期才出現的玩意。

對樓市不可忽視的微觀因素

你是否知道，香港不同屋苑的價格波幅及其特性？屋苑與中環的距離，對樓價的關係如何？如何知道購入的物業是否合理、偏貴或偏平？若閣下對以上的問題深感興趣，請繼續閱讀下文。

信報研究部上月提及失業率見頂前，毋須急於投資樓市。不過，若各位有自住需要，可以參考本文對樓市的微觀分析，尋找抗跌力較強的屋苑。

樓 市分析其實也可以像經濟學的劃分法，分為宏觀和微觀兩大範疇。宏觀範疇明顯是分析影響樓市的宏觀因素，例如樓宇供應、經濟狀況和利率走勢等；微觀分析方 面，則可能牽涉到分析個別地區甚至屋苑和個別單位的因素。以一個用家角度而言，在置業前除考慮樓市宏觀因素外，其實微觀因素亦不容忽視。

本文利用了較多屋苑層面的數據作分析基礎，故在開始介紹以下分析前，先略為交代一下部分數據的來源。由於地政署或差餉物業估價署等政府機構，均沒有提供屋苑層面的數據，故本文分析所利用的八十四個屋苑價格數據，均是來自中原網頁。

港島新界東跌得最勁

這 八十四個屋苑劃分為四大區（主要沿用中原的劃分法），分別為香港島（佔二十六個）、九龍（佔十九個；九龍半島及其延伸）、新界東（佔十八個；由沙田開始， 沿九廣東鐵至上水和粉嶺），以及新界西（佔二十一個；由荃灣開始，沿九鐵至天水圍和屯門；另由青衣開始，沿地鐵東涌線至東涌）。個別屋苑的所屬區分，可參 考表二。當然這八十四個屋苑並不能包含全港九大部分的屋苑，而且個別豪宅屋苑也不在名單內，但這八十四個屋苑已涵概港九新界主要屋苑，所以其分析結果應有 一定的代表性。讓我們以問答形式，與讀者逐一解構本港樓市的微觀狀況。

問題一：金融海嘯肆虐至今，香港那一區的屋苑跌幅最大？

港島區【圖一】。不難想像，正所謂升得快時，跌得急。在前上升浪，香港樓價自2007年年初開始重拾升勢，踏入2007年第三季升勢更進一步加劇，升勢延續至去年第一季末。各區樓價在此期間累積的升幅不同【表一】。

因此，在是次今融海嘯下，樓價出現下瀉，港島區及新界東便首當其衝，成為跌幅最「甘」的地區。

問題二：香港那些屋苑波幅率（Volatility）較大？波幅大少有什麼含意呢？

首 先，讓我們先解釋一下，何謂波幅率。讀者若曾買賣窩輪，相信對此或不會太陌生。這相當於數據（這裏指樓價）在某一段時間內，持續複利增長的標準差 （Standard Deviation；有興趣的讀者可參閱維基網站了解計算方法）；簡言之，波幅率愈高，即表示數據表現也相對較反覆，投資風險亦相對較高（高波幅率並不一 定是壞事，因為當樓價上升時，這類高波幅的屋苑升勢亦會較快）。

波幅率參差

香港屋苑的波幅率是非常參差【表二；表內的波幅率，是利用過去一年，全港九新界八十四個屋苑的成交價運算出來】。以全港九新界八十四個屋苑中，最高年度化波幅率高達44.4%，較同期恒生指數的40.8%還要高；最低的則不足4%。

從表二發現，最高波幅率首四分一（即首二十一個）的屋苑中，主要集中在香港和九龍地區，分別有九個（佔香港區屋苑總數35%）和六個（佔九龍區屋苑總數32%）；新界西較為均衡，有五個屋苑（佔24%）；而新界東則較少，只佔一個屋苑（佔區內總數6%）。

促成個別屋苑有較高波幅率，背後可以很多原因，也不能一概而論；不過投資者積極參與買賣，令交投較為活躍，或可令每周平均成交價出現較大變化，間接促成較高的波幅率（當然，若個別屋苑交投疏落，也可能扭曲波幅率數字。日後研究部或就這議題作出深入探討）。

問題三：波幅大的屋苑，是否在今次跌市中的跌幅最大？

高波幅≠跌幅大

這並非一定【圖二】。在是次跌市中，或會以為高波幅的屋苑，跌幅應該會較大。然而，我們發現一個現象，就是波幅率愈少的屋苑，其屋苑在是次調整中，跌幅也是相對較少；相反，高波幅的屋苑，不一定跌幅較大。

以投資角度而言，若在同一波幅率情況下，買入跌幅較少的屋苑，或會是較佳的選擇，因為這些屋苑顯示在相近的風險水平下，有較佳的抗跌能力。

問題四：租金回報率與屋苑面積的關係？

根據香港差餉物業估價署劃分，私人住宅可以分為五大類別，分別為A（即431平方呎以下）、B（431至752平方呎）、C（753-至1075平方呎）、D（1076至1721平方呎）及E（1,721平方呎以上）。物業面積愈細的單位，其租金回報率也會愈高【圖三】。以A類別的單位為例，其租金回報率較其他類別高出80至150個基點。可見若計劃投資物業作收租用途，投資較細的單位將是較佳選擇（當然，這裏沒有考慮欠租的風險因素，可能A類單位租金回報率已反映這風險溢價）。

細單位租金回報率較高

其實這也不難理解，租樓也許亦有最低入場費，300多呎與400呎的租金不會差別太大。而且由於A類別的單位面積較少，涉及租金的金額不大，加租200至300元也未必對出租物業造成太大的困難。故此，這造就細單位的租金回報率出現較高的情況。

問題五：屋苑距離核心商業區，對樓價有何影響？

其實影響個別屋苑售價的因素如銀河星數，較明顯的包括屋苑坐向、樓層、景觀、交通網路、學校網等。部分因素較為主觀或因人而異，難以作出量化分析；部分如屋苑距離商業中心的距離則可能較為容易量化其關係。

那麼屋苑距離核心商業區，是否會影響樓價呢【圖四】？從中可發現，屋苑與中環的距離遠近，確實對樓價有着密切的關係。事實上，我們可以利用迴歸分析（Regression Analysis），得出二如下的關係*：

屋苑平均呎價=12588.85 - 1229.80 D + 52.27 D2 - 0.724 D3；D = 屋苑距離中環的距離（km）

若根據以上迴歸分析的結果，我們可以在屋苑與中環不同的距離下，得出屋苑預期的呎價關係【表三】。

從以上的預測結果可發現，屋苑與中環距離愈近，呎價便會愈高。不過，當距離介乎十五至三十公里左右，對樓價的影響則較少。不過，若然距離進一步拉遠，對樓價的影響再次彰顯，相信這點或與交通費用、車程時間甚至部分索性搬遷至內地居住或許有莫大關係。

值得補充的是，以上的呎價預測是會有誤差（不然，圖四所有的點會在迴歸線上）。而且若樓價出現大幅變動，迴歸分析的函數也可能出現轉變。不過，透過以上的分析，讀者大可以初步了解到，在目前呎價水平下，屋苑與中環的距離，對屋苑售價的影響。

*曾嘗試多個不同模式的迴歸分析，包括線性、對數、二次曲線模式及三次曲線模式，發現後者的模型結果較理想。